三马片区两头重：学校、地铁是硬控

前几天，老吴带股东去看可以读人大附小的恩祥：楼盘软性配套可以，学校牌面够，也能够解决子女读书插班的问题，老吴自然很开心。

毕竟贵阳好学校插班的机会，少之又少。

借此，我们聊聊三马片区。

说到三马的发展和历史，至少追溯到2008年。在那个连观山湖都爹嫌妈不爱的时代，三马就意味着郊区、偏远，什么配套就没有。

谁知道时势造英雄来的这么快。仅几年之后，三马就有了另一个代名词，叫做“5分钟直达世纪金源商圈”。

10多年的发展中，三马的建设套路既漫不经心，又清新脱俗，主打一个顺势而为：围绕观山发展趋势借力发展自己，观山湖强调自己是未来中心，那么三马就是服务观山湖的高品质生活区。

核心就是：观山湖赚钱，三马片区留人。

这种操作虽然显得慵懒，但架不住观山湖的发展如此主动：资源多、位置好、配套强、政策优，城市新中心一旦形成，周边也鸡犬升天。

马太效应就会告诉你：城市发展过程中一旦资源富集，那么地价、房价都会强者恒强，而三马的美好未来也就板上钉钉了。

而最最关键的，是它特别省钱：老板投入的每一笔资源配套，在土地买卖和新盘溢价上，都能把价值吃干抹净、一滴不剩，还能让城市一阵沸腾。

如此完美的借鸡生蛋策略，逐渐把三马栽培成了云岩区的亲儿子：

做的好，我扶你当太子，毕竟未来方舟年纪轻轻就身体虚，扛不起大梁；

做不好，那就靠观山湖就吃观山湖，比开发什么龙洞堡强太多了。

2024年的三马，是厚积薄发的三马。

三马大片区，已成为老吴为股东们选房时绕不开的话题：数博大道日渐成熟、数博万达日渐成熟、地铁全面通车、大量新盘逐渐交付，一切完美。

教育配套：以人大附小为第一梯队，软硬件两手抓；再加持省府路小学、环西路小学、十九中、实验二中等等学校资源引入，让整个三马的教育资源得到极大加持。

对贵阳青年家庭来说，学校有保障心里都要放心些。至少一家人996时候，孩子还能得到相对好的教育和成长氛围。

交通配套：虽然普天片区交通低一个档次，但数博万达为核心的片区，主干道与地铁共存，让三马的未来发展有了更多底牌。

商业配套：以数博万达为中心的商业核心，则覆盖了中铁、新城、远洋、中梁、万科等几大房开项目.

城市面貌日渐规整，股东们的居住质量也更好一些。

城市区位：三马距观山湖一步之遥，普天片区依靠世纪金源承接西向来的股东；而数博万达片区则是双城交汇处，每天都在检阅三马片区的发展，而这些都是看得到的发展进度。

眼光长远一点：三马是贵阳绿核中心组团位置，也是观山湖和云岩的下一个待开发区域，未来怎么可能不好。

其实老吴研究贵阳市场，第一阶段就是看三马片区。发现云岩发展就2个方向：

①、是以新城吾悦首府为代表的老城更新片区，房子大多又密又贵，数量也少；

②、是以三马片区为代表的新城拓展区域，花开第一期，长久是趋势；而当前最热的普天，虽然看起来不咋地，但是人大附的兑现，把很多热衷于内卷的股东们，撩得心花怒放。

右侧红色阴影：为老城区更新部分

左边无阴影：为三马新盘密集部分

而2024年的三马很热：一方面是人大附中普天片区把城市的流量拉满；

另一方面而数博片区的低密居住和便捷生活，则呈现出更体面、更有城市感的居住氛围。

普天的人口抽水机：人大附小

换一句话说就是：

同样作为新区发展的三马片区：人流大、曝光高、配套好、位置优越，在大观山湖土地见底、硬件受限的情况下，未来贵阳中心板块，就是三马。

此刻，城市竞争舞台拉开序幕，就差一个合理的城市定位和配套加持，让三马的价值立体起来，那么大观山湖的灿烂未来，还能再上一个高度。

观山东和三马，谁是大小王？

在老吴的观点里：观山东和三马，本质上吃的都是一碗饭。

前面文章提到过：观山东是观山湖发展最后的狂欢。核心原因并非观山东有多金贵——楼面价就三四千的土地（不如三马），比清镇贵一点，难道还不能说明观山东的身板儿有点儿弱？

但观山东他八字啊，地处金融城3公里辐射区内，更是观山湖最后可以大面积开发的地块！

即将开放的君安项目，楼面价顶满4千：找个时间老吴给你们好好解读这个楼盘……为了流量，我拼了！

有人认为：观山东紧靠高铁北站，定位中央商务区，现在是名副其实的价值洼地啊。

真的吗？

为此，老吴特地查了一下《观山湖区“十四五”高铁经济带产业发展专项规划》，从文件中我们看到：在贵阳北站中央商务区（也即观山东）的定位和组团划分中，①到⑨组团都围绕大数据和电商、高端商务、大健康这几个方向进行搭建。

——是的！这看起来的确很有盼头：毕竟从城市曝光度、人流量、车流量都如此之高的城市板块，观山东的未来不应该差。

可一旦观山东的未来真的以此布局，整个片区将直接面临一个局面：

观山东的未来，只能依靠大贵阳的实体产业突飞猛进，带火周边产业布局；或者重点扶持轻资产，通过产业资本+人口引进的方式，把观山东人口拉起来。

恰巧，这两者几乎都是0基础，所以未来的观山东，还必须得有更多投入和长远定位。

贵阳缺商业吗？

老吴可以说当然缺，但是缺的是可以带动产业造血的集群商业，它是成功之后的现状，而并非成功的原因。

观山湖的大数据广场上，地砖上的黑色污渍至少一年没人清理了，砖缝里野草野蛮生长，长满刺的滕蔓到处迁……

这些都在告诉贵阳人：贵阳缺的不是商圈，而是能造血商业群体和不限于贵阳市场的市场商品！

我可爱的三马片，曾经的观山湖辅助，凭借十几年的猥琐发育，愣是打成了贵阳住宅市场的中后期主力，配套方面也是要啥有啥。

在《贵阳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中也明确提到：要依托贵州金融城、国际会展城、高新区金阳园区等，串联“三马片区”等城市功能新板块和阿哈湖城市生态绿核，重点发展现代金融、会展服务、中高端商贸等现代服务业，协同打造中部都市经济走廊。

贵阳市国土空间总体规划(2021-2035)

而贵阳市国土空间总体规划（2021-2035年）-“一核三中心多组团”格局中“一核”为：阿哈湖创新绿核，是城市绿心、城市客厅，更是区域性创新策源地、生态文明的集中展示地；

你看巧不巧，三马片区正处“绿核+新一环”的城市中心组团的发展框架内，也是贵阳发展的城市中轴——数博大道的地理位置中心和重点发展区域。

如果非要总结，那就是：观山东是观山湖的观山东，三马是贵阳未来的三马！

股东们，如果要问那么两大区域之间的怎么选，就要看每个片区优势在哪里：

观山东的赢面在于其价格低廉，距离金融城比较近；毕竟龙湖天曜都哈戳戳卖八千了，观山东七兄弟卖个7000+，也是情理之内。

三马片区赢在更好、更全的城市配套，以及未来作为城市核心的“绿核+新一环”的前景发展；

不论是起步平台还是未来的城市定位，会更高一些。

贵阳赚钱三马花，新盘可以选哪家？

三马片区新盘的差异性，在全贵阳来说都是非常极致的。

贵的如万科云翠隐秀，均价1.2万直逼奥体中心主流改善产品。

但他能享受人大附小和实验二中的教育资源，楼下就是地铁2号线，社区园林的品质和居住密度也对得起这个价格，想要改善的股东可以选。

三马神级楼盘是真多：潦草派摄影

如果是中产卷王家庭，1.2万左右的均价，也可以看看那个周边0呈现的热销神盘：恩祥瑞仁大甲第。

便宜的如熙山郡，西二环旁的山坡上，读省府路小学和十七中（都是分校）。新房均价8000左右，但是二手房价格便宜的只到6400，就感觉很魔幻。

……

你看：三马是不是很大？是不是什么客户都装得下？

在老吴的世界观中：高端改善家庭可以有一百种选择，最大的购买理由就是自己够喜欢。

但对于绝大多数工薪阶层来说，买房则慎之又慎，那么刚需六边形战士——中铁·尚和锦城，你也可以考虑一下。

项目总评俯瞰图

什么是六边形战士：他不如恩祥那么极致偏科，也没有云翠隐秀的小傲娇，但能在有限预算内，拿下一套买得起、住得好的房子。

整个尚和锦城占地22.7万方，规划总户数2758户，共分4期开发，其中一期已交房，有兴趣的朋友可以去看一下。

重点说一下2期：二期占地8万方，总建筑面积约21.59万方，容积率为3；地块规划中包含10栋住宅，共计约1028户。

户均中庭面积大约78㎡/户，相比较于万科云翠隐秀40㎡/户和电建云岩赋的56㎡/户，家庭密度更低、居住静谧性更好。

好像贵阳同行，都不注重户均中庭面积欸~

运动公园实景

社区中央还有一个占地1.2万方的生态体育公园，大概有28个篮球场那么大。目前的三马，在城市绿地空间做出的明确规划为0。

对于老吴的股东们来说，1.2万方的社区绿地，是大人和小孩日常休闲散步的好去处，总比宅家里刷一天的抖音好。

而精装架空层对很多老年人和小朋友来说，也是非常愿意停留的空间，生活氛围也会更好。

当然，对于青年家庭来说，解决上班、教育、休闲消费3大日常生活内容，是重中之重：

①、门口就是北京西路和地铁二号线北京西路站。不论开车还是坐地铁都很方便，这就是地铁上盖的价值。

而1:1.5的车位配比，也能保证所有家庭，有车就有车位。

②、学校方面：实验二小和贵阳十九中尚锦城分校，能保证起码的教育服务；目送式上学，小孩出行也会更加安心。

③、消费配套，数博万达也有不错消费体验。

而二期产品步行约5分钟直达万达广场，[观云]组团正对万达广场；5km内世纪金源购物广场、印象城购物中心等，也提供了消费休闲备选。

中铁尚和锦城·二期主力就2款户型，但户型的设计逻辑是真的好。

109㎡的是典型的万能户型：既拥有竖厅的功能分区明确，也拥有大横厅的采光面。

若将赠送的阳台改为一个宽敞的卧室，三房的实得率高、实用性强，对于刚需家庭来说，真挺香的。

109㎡平层：右上角为阳台赠送，得房率高

如果股东们喜欢大横厅，则要拆掉一面隔断：

三房变两房，6.75米的客厅开间+2个面积都超过11㎡的卧室，住起来会更舒服一些；外地来贵阳度假的家庭，这个户型也非常合适，租和住都非常合适。

另一款热点户型是126㎡的竖厅跃层。

这款户型要是放在整个贵阳市场来说，其空间体验感和实用性，在全贵阳来说都是第一梯队的。

跃层产品奇/偶层镜像

126㎡的空间中，餐、客厅分割明确又保证尺度超大：开放式厨房开间4.2m、进深4.8m，对喜欢烹饪和厨房互动的家庭来说，这就是典型的合家欢生活；

而客厅4.2m开间，6.6m超大谨慎，客厅空间更纯粹，用起来更方便、也更大气。

之所以推荐这款户型，是因为其空间布局和尺度，比贵阳的“产品四小龙”对跃层处理还要好，理由一共3点：

第一点、在126㎡级别的户型中，每一个卧室空间都足够大。和龙湖在观山东的125㎡相比，其卧室体验感直接上了一个档次。

第二点、户型的空间场景感超级强：①、玄关入户；②、大阳台宽敞主卧；③、全场景次卧（大空间可实现更多功能体验）；④、上跃的阳光次卧。

正因为这些场景空间的存在，让126户型产品的生活仪式感更强，空间实用性更好，是真正的改善产品。

第三点、空间稍稍改造，验感脱胎换骨。

实话讲，老吴个人很喜欢横厅，更喜欢这种餐客厅分开的纯粹横厅。

若将右侧次卧打开，全部融入客厅当中（3个卧室够了，大空间干嘛不好好享受），户型就能实现7.5m的开间、6.6m的进深，将近50㎡的空间纯粹拿给客厅玩，其体验感，比远大观山府180㎡的横厅产品中餐客厅共用的体验感更好，空间功能分区更加规范、更利落。

中铁尚和锦城的生活活动区、交通通勤、商业体验方面、社区氛围打造方面，在大三马片区来说都是上乘，产品含金量也很高，空间改造的潜力非常大。

说他是一个六边形战士，不为过吧。